Пошаговая инструкция Покупателя
Оформление недвижимости в Испании
Уже третье десятилетие Испания остаётся привлекательной для россиян страной не только для отдыха, но и для постоянного проживания.
Богатая история и культура, мягкий средиземноморский климат, комфортный неторопливый темп жизни, развитая инфраструктура, качественный сервис и относительно простой для изучения испанский язык выбирают все больше и больше наших соотечественников.
Наибольшую ценность для россиян, выбравших регион Валенсия, представляют тёплый климат (умеренно жаркое лето с температурой 30-33 градусов, комфортная зима с температурой в среднем 17-19 градусов), европейская безопасность, стабильность правовой и экономической систем, доступная для семей с маленькими детьми и маломобильных людей удобно обустроенная городская среда, наличие регулярных прямых рейсов в Россию из аэропортов Аликанте и Валенсия.
Рассмотрим процесс покупки и оформления недвижимости в Испании подробно:
Шаг 1. Выбрать объект недвижимости
Иностранным покупателям доступна ипотека от испанских банков:
- собственных средств должно быть от 30%;
- срок кредитования 20-30 лет;
- ипотечная ставка 1.8-2.8%.
Услуги агентов по Недвижимости в Испании оплачивает продавец, застройщик.
Выбор объекта недвижимости оформляется Предварительным договором купли-продажи.
Шаг 2. Получить NIE (ИНН иностранца)
Чтобы стать покупателем недвижимости в Испании или долгосрочным Арендатором, необходимо оформить идентификационный номер иностранца (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE (НИЕ).
Обязательные документы:
- заграничный паспорт;
- фотографии;
- предварительный контракт на покупку/аренду недвижимости;
- заполненные анкеты и оплата пошлины €16.
Шаг 3. Открыть счет в Испанском банке
Для покупки или долгосрочной аренды недвижимости Испании необходим счет в испанском банке.
Для этого в банк необходимо предоставить документы:
- заграничный и гражданский пасорт РФ
- выписки по оборотам банковских счетов в России за три года
- справки о доходах за три года (2-НДФЛ, 3-НДФЛ, декларации ИП)
Все документы должны быть переведены на испанский официальным присяжным переводчиком – Traductor Jurado, либо иным переводчиком, но заверены в отделе легализации Генерального Консульства Испании.
Шаг 4. СДЕЛКА
- Договор купли-продажи оформляется у испанского нотариуса. Оплату недвижимости можно произвести наличыми, либо банковским переводом. Нотариальные и юридические расходы на сделку составять 1.6-2% от стоимости недвижимости
- Заверенный нотариусом договор подлежит государственной регистраии в реестре недвижимости (кадастре). Потребуется оплатить Королевский сбор в размере 10% от стоимости покупки недвижимости, указанной в договоре
После регистрации Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости Испании.
Шаг 5. ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО в ИСПАНИИ
Став собственником недвижимости Испании, либо долгосрочным арендатором, Вы можете оформить Вид на жительство в Испании и получить Удостоверение резидента Испании (Permiso de residencia), с которым разрешен въезд в любую страну Европейского Союза, даже в период короновирусных ограничений:
- по программе "Золотой визы" (если сумма приобретенной недвижимости составила более 500.000 евро, без учета кредитных средств банка) с правом на работу владельца и членов его семьи.
- простой Вид на житльство Испании без права на работу (no lucrativa). Подробнее об этом в статье по ссылке.
Шаг 6. РАСПОРЯЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Обязательное страхование недвижимости требуется при ипотеке - примерно €200 в год.
Квартиру вы можете сдавать в аренду, в сезон это в среднем €400-2000 в неделю, в низкий сезон €400-2000 в месяц.
Налог на доход от сдачи в аренду составляет от 19% в зависимости от общего дохода в Испании, и статуса - для нерезидентов он выше.
Необходимо получение специальной лицензии на сдачу в аренду в местной администрации. У некоторых жилых комплексов может стоять запрет на сдачу в аренду квартир, если в Уставе Объединения Собственников Жилья этого дома такой запрет установлен.
Если вы захотите продать свою недвижимость, то налог взимается с прироста декларируемой в договоре купли-продажи цены.
Рынок недвижимости Испании оправился от мирового ипотечного кризиса, начавшего в 2008-2009 годах в США, и уже с 2014 года перешёл в плавный рост показателей стоимости и заполненности объектов коммерческой и жилой собственности.
Стоимость недвижимости сильно зависит от близости к морю, года постройки здания и состояния отделки, уровня развития инфраструктуры микрорайона - исторические центры, ближайшие к пляжу или променаду набережных, ценятся намного больше.
Например, в Бенидорме, расположенном на полосе в 1.5 км вдоль берега Средиземного моря, между аэропортами городов Аликанте и Валенсия, с парком аттракционов Terra Mítica, аквапарком Acualandia, парком морских животных Mundomar, стоимость квадратного метра варьируется от €900 (Квартира в спальном районе, требующая ремонта) до €3.000 с хорошим ремонтом в качественном жилом комплексе с бассейном, парковой ухоженной парковой зоной.
Примечательно, что в Бенидорме с постоянным населением около 80.000 человек расположены 8 из 20 самых высоких небоскрёбов Испании.
Безусловно, есть и элитные жилые комплексы, где стоимость квадратного метра составляет более €5000.
Средние расходы на ремонт варьируются от €50 за 1 м2 при косметическом обновлении до €300 за 1м2 при полной реконструкции под ключ, включая материалы.
Например, Квартира 67 квадратных метров (86 м2 включая доли в общественных площадях и паркинге) с одной спальней, кухней, просторной гостиной с зоной кабинета и панорамным видом на пляж Леванте на 24 этаже 30-этажного жилого комплекса с собственными бассейнами, стоила в сентябре 2018 года €105.000 в покупку, €500 в месяц на зимний сезон, €500 в неделю в сезон с мая по сентябрь. Квартира продана в течение двух недель экспозиции. В сентябре 2019 года стоимость этой квартиры уже составляет €115.000 в покупку, €700 в месяц на зимний сезон, €600 в неделю летом.
Содержание жилой недвижимости (коммунидат), составляет от €1-5 за 1 м2 в зависимости от количества услуг, предоставляемых управляющей компанией, списываются автоматически с банковского счёта.
Налоги на владение недвижимостью взимаются исходя из кадастровой стоимости и составляют примерно 0.08%, также списываются со счета автоматически.
Рынок недвижимости Испании в регионе Коста Бланка имеет сезонный характер - с мая по сентябрь цены на высоком уровне, в зимний период они снижаются и это отличное время для приобретения!
АВТОР СТАТЬИ
Виталий Смоляков
Услуги: консалтинг, брокеридж
— Бесплатные Сайты и CRM.