Методика оценки степени надежности новостроек

Методика оценки степени надежности новостроек

Гильдия риэлторов «Союз Агентов Недвижимости» разработала методические рекомендации при проведении независимых исследований «Рейтинг новостроек региона», целью которых является предоставление оценки рисков строительных проектов в сфере жилищного строительства и их соответствия Федеральному законодательству о долевом строительстве.

За последние 20 лет проблема недостроенных домов в России приобрела особую социальную значимость, несколько тысяч россиян инвестировали в строительство квартир, и уже несколько лет не могут дождаться ключей, документов на них, а иногда и самих стен. Минстрой активно занялся решением этой проблемы, даже утвердил критерии, по которым гражданин включается в реестр «обманутых дольщиков» (Приказ Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан"). При этом строительство домов продолжается, и основная их часть имеет низкие риски и большие вероятности быть достроенными в заявленный срок с заявленным качеством. При покупке квартиры в строящемся доме покупатель сталкивается с риском инвестиций собственных и (или) заемных средств и важной задачей на сегодня становится минимизация этих рисков.

Гильдия риэлторов «Союз Агентов Недвижимости» разработала методические рекомендации при проведении независимых исследований «Рейтинг новостроек региона», целью которых является предоставление оценки рисков строительных проектов в сфере жилищного строительства и их соответствия Федеральному законодательству о долевом строительстве.

Объектом исследования рисков станут строящиеся дома в соответствии с выданным разрешением на строительство и проектной документацией, средства на строительство которых привлекаются по договорам долевого участия с обязательной государственной регистрацией в Росреестре, другие формы договоров и отсутствие регистрации являются признаками наличия высокого риска. Источниками данных станут: полные пакеты документов на строительство, представленные застройщиками, официальные сайты жилых комплексов, данные сайтов агентств недвижимости и специализированных порталов по недвижимости, мультилистинговых систем, Единый государственный реестр недвижимости и государственные базы данных, данные крупных рейтинговых агентств, в том числе рекомендации Центрального банка Российской Федерации, интервью с отделами продаж, обследования строительных площадок и т.п.

Совет экспертов, состоящий из представителей агентств по продаже недвижимости, строительных компаний, банков, страховых компаний, профильных ведомств не реже 1 раза в год определяет степень значимости каждого фактора исходя из текущей ситуации на рынке.

Основные разделы исследования рисков:

Фактор

Степень значимости

  • 1.Надежность и стабильность Застройщика
10%
  • 2.Надежность и стабильность Генерального подрядчика
25%
  • 3.Надежность способа обеспечения обязательства застройщика
15%
  • 4.Информационная открытость и доступность строительного проекта
10%
  • 5.Соблюдение сроков реализации проекта
20%
  • 6.Коммерческая востребованность проекта
20%

Всего
(степени утверждены 27.02.2018 г. на заседании членов Гильдии риэлторов САН)

100%

Анализ должен проводиться по каждому проекту отдельно независимым консультантом. Рейтингом будет являться сравнение проектов по общему количеству набранных баллов между собой и с максимально возможным значением. Периодичность проведения: 1 раз в квартал (3 месяца). Результаты исследования будут регулярно публиковаться в сети Интернет. После получения всех данных каждому фактору строительного проекта присваивается соответствующий балл.

  • 1.Надежность и стабильность Застройщика:
  • Баллы
  • Условие
    • 5
  • 1) Застройщик существует более 5 лет
  • 2) Застройщик ранее построил более 3 многоквартирных домов
    3) Отсутствуют вступившие в силу судебные решения по срокам или качеству передачи объектов за последние 5 лет
  • 4) Отсутствуют сведения в ФССП*, в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
  • 5) Застройщик и/или его объекты отсутствуют в Реестре****
    • 4
  • 1) Застройщик существует более 3 лет
  • 2) Застройщик ранее построил более 1 многоквартирного дома
    3) Отсутствуют вступившие в силу судебные решения по срокам или качеству передачи объектов за последние 3 года
  • 4) Отсутствуют сведения в ФССП*, в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
  • 5) Застройщик и/или его объекты отсутствуют в Реестре****
    • 3
  • 1) Отсутствуют вступившие в силу судебные решения по срокам или качеству передачи объектов за последние 3 года
  • 2) Отсутствуют сведения в ФССП*, в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
  • 3) Застройщик и/или его объекты отсутствуют в Реестре****
    • 2
  • 1) В ФССП* сведения о долгах не превышают 600 000 руб.
  • 2) Отсутствуют сведения в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
  • 3) Застройщик и/или его объекты отсутствуют в Реестре****
    • 1
  • 1) Отсутствуют сведения в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
  • 2) Застройщик и/или его объекты отсутствуют в Реестре****
    • 0
  • Имеются сведения о Застройщике в ЕФРСБ**, либо в АС «Правосудие»***, либо в Реестре****
    • 2.Надежность и стабильность Генерального подрядчика:
    • Баллы
    • Условие
      • 5
    • 1) Ген. подрядчик существует более 10 лет
    • 2) Ген. подрядчик ранее построил более 3 многоквартирных домов
      3) Отсутствуют вступившие в силу судебные решения по срокам или качеству передачи объектов за последние 3 года
    • 4) Отсутствуют сведения в ФССП*, в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
    • 5) Ген. подрядчик не является Застройщиком объектов из Реестра****
      • 4
    • 1) Ген. подрядчик существует более 5 лет
    • 2) Ген. подрядчик ранее построил более 1 многоквартирного дома
      3) Отсутствуют вступившие в силу судебные решения по срокам или качеству передачи объектов за последние 3 года
    • 4) Отсутствуют сведения в ФССП*, в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
    • 5) Ген. подрядчик не является Застройщиком объектов из Реестра****
      • 3
    • 1) В ФССП* сведения о долгах не превышают 600 000 руб.
    • 2) Отсутствуют сведения в ФССП*, в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
    • 3) Ген. подрядчик не является Застройщиком объектов из Реестра****
      • 2
    • 1) В ФССП* сведения о долгах не превышают 1 000 000 руб.
    • 2) Отсутствуют сведения в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
    • 3) Ген. подрядчик не является Застройщиком объектов из Реестра****
      • 1
    • 1) Отсутствуют сведения в ЕФРСБ** и в АС «Правосудие»***
    • 2) Ген. подрядчик не является Застройщиком объектов из Реестра****
      • 0
    • Имеются сведения о Ген. подрядчике в ЕФРСБ**, либо в АС «Правосудие»***, либо является Застройщиком объекта из Реестра****
    • Примечания:

      * - ФССП – Федеральная служба судебных приставов (fssprus.ru), сведения о наличии исполнительных листов по долгам лиц – в данном случае имеются ввиду: отсутствуют сведения о долгах по платежам в бюджет и пеням по ним, при этом общая сумма Иных взысканий имущественного характера не в бюджеты РФ не превышает 300 000 руб.

      ** - ЕФРСБ - Единый Федеральный Реестр Сведений о Банкротстве (bankrot.fedresurs.ru)

      *** - АС «Правосудие» - Государственная автоматизированная система Российской Федерации "Правосудие" (sudrf.ru), применительно к исследованию допускается только отсутствие данных по уголовным делам.

      **** - Реестр - Реестр «проблемных застройщиков» (Приказ Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр).

      • 3.Надежность способа обеспечения обязательства застройщика по договору долевого участия (ДДУ):
      • Баллы
      • Условие
        • 5
        1) Используется самый актуальный способ обеспечения: расчеты по договорам долевого участия осуществляются через счета эскроу и застройщик своевременно осуществляет взносы в компенсационный фонд публично-правовой компании по защите прав участников долевого строительства.
        • 2) Банк, в котором размещены счета эскроу, находится в последнем актуальном списке банков, размещенным Центральным банком РФ, соответствующих требованиям ч. 3 ст. 15.5 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
        • 3) Застройщик осуществляет добровольное страхование ответственности в соответствии со ст. 15.6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
        • 4
        1) Используется самый актуальный способ обеспечения: расчеты по договорам долевого участия осуществляются через счета эскроу и застройщик своевременно осуществляет взносы в компенсационный фонд публично-правовой компании по защите прав участников долевого строительства.
        • 2) Банк, в котором размещены счета эскроу, находится в последнем актуальном списке банков, размещенным Центральным банком РФ, соответствующих требованиям ч. 3 ст. 15.5 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
        • 3
        1) Используется способ обеспечения в соответствии с ч. 8 ст. 25 ФЗ-218 от 29.07.2017 г.: 
         договор страхования ответственности застройщика, 
         либо договор поручительства банка.
        • 2) Банк, который выдал поручительство, находится в последнем актуальном списке банков, размещенным Центральным банком РФ, соответствующих требованиям с ч. 18 ст. 25 ФЗ-218 от 29.07.2017 г.,
        • либо страховая компания (или общество взаимного страхования) находится в последнем актуальном списке страховщиков, размещенным Центральным банком РФ, соответствующих требованиям ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
        • 3) Застройщик имеет достаточный уставный капитал в соответствии с п.1 ч. 2 ст.3 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
        • 2
        1) Используется способ обеспечения в соответствии с ч. 8 ст. 25 ФЗ-218 от 29.07.2017 г.: 
         договор страхования ответственности застройщика, 
         либо договор поручительства банка.
        • 2) Банк, который выдал поручительство, находится в последнем актуальном списке банков, размещенным Центральным банком РФ, соответствующих требованиям с ч. 18 ст. 25 ФЗ-218 от 29.07.2017 г.,
        • либо страховая компания (или общество взаимного страхования) находится в последнем актуальном списке страховщиков, размещенным Центральным банком РФ, соответствующих требованиям ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
        3) Застройщик при недостаточном размере уставного капитала использует поручительство в соответствии с ч. 50-60 ст. 25 ФЗ-218 от 29.07.2017 г.
        • 1
      • Используется только способ обеспечения: залог прав на земельный участок, а такжестроящиеся (создаваемые) на нем здания в соответствии со ст. 13 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
        • 0
      • Любое из условий:
      • 1) Отсутствует обеспечение обязательств застройщика.
      • 2) Договоры приобретения имущественных прав не проходят государственную регистрацию.
      • 3) Зарегистрирован запрет регистрационных действий в отношении объектов долевого строительства.
        • 4.Информационная открытость и доступность строительного проекта:
        • Баллы
        • Условие
          • 5
        • 1) Проектная декларация опубликована на официальном сайте строительного проекта в сети Интернет и доступна до 5 ссылок с главной страницы.
        • 2) Своевременно на официальном сайте в сети Интернет публикуются все изменения в проектную декларацию.
          3) На официальном сайте в сети Интернет опубликован альбом поэтажных планов или поэтажные планы здания из проектной документации.
        • 4) На официальном сайте в сети Интернет опубликован актуальный список (перечень) доступных для заключения ДДУ (непроданных) объектов с актуальными полными ценами на объекты.
        • 5) На официальном сайте в сети Интернет опубликованы документы: разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, иные документы на строительство.

          6) Телефонные номера, указанные на сайте проекта, активны и доступны для ответа на звонки в течение рабочего дня.

          • 4
        • 1) Проектная декларация опубликована на официальном сайте строительного проекта в сети Интернет и доступна до 5 ссылок с главной страницы.
        • 2) Своевременно на официальном сайте в сети Интернет публикуются все изменения в проектную декларацию.
          3) На официальном сайте в сети Интернет опубликован альбом поэтажных планов или поэтажные планы здания из проектной документации.
        • 4) На официальном сайте в сети Интернет опубликован актуальный список (перечень) доступных для заключения ДДУ (непроданных) объектов с актуальными полными ценами на объекты.
        • 5) Застройщик по первому требованию заинтересованного в проекте лица предоставляет для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

          • 6) Телефонные номера, указанные на сайте проекта, активны и доступны для ответа на звонки в течение рабочего дня.
          • 3
        • 1) Проектная декларация опубликована на официальном сайте строительного проекта в сети Интернет и доступна до 5 ссылок с главной страницы.
        • 2) Своевременно на официальном сайте в сети Интернет публикуются все изменения в проектную декларацию.
          3) На официальном сайте в сети Интернет опубликован альбом поэтажных планов или поэтажные планы здания из проектной документации.
        • 4) На официальном сайте в сети Интернет опубликован актуальный список (перечень) доступных для заключения ДДУ (непроданных) объектов с актуальными полными ценами на объекты.
        • 5) Телефонные номера, указанные на сайте проекта, активны и доступны для ответа на звонки в течение рабочего дня.
          • 2
        • 1) Проектная декларация опубликована на официальном сайте строительного проекта в сети Интернет и доступна до 5 ссылок с главной страницы.
        • 2) Своевременно на официальном сайте в сети Интернет публикуются все изменения в проектную декларацию.
          3) На официальном сайте в сети Интернет опубликован альбом поэтажных планов или поэтажные планы здания из проектной документации.
        • 4) Телефонные номера, указанные на сайте проекта, активны и доступны для ответа на звонки в течение рабочего дня.
          • 1
        • 1) Проектная декларация опубликована в сети Интернет.
        • 2) Изменения в проектную декларацию не публикуются своевременно.
          3) На официальном сайте в сети Интернет опубликован альбом поэтажных планов или поэтажные планы здания из проектной документации.
        • 4) Телефонные номера, указанные на сайте проекта, активны и доступны для ответа на звонки в течение рабочего дня.
          • 0
        • Любое из условий:
        • 1) Проектная декларация не опубликована в сети Интернет.
        • 2) Телефонные номера, указанные на сайте проекта и (или) в рекламных материалах не активны или не доступны для ответа на звонки в течение более 7 рабочих дней.
          • 5.Соблюдение заявленных сроков реализации проекта:
          • Баллы
          • Условие
            • 5
          • Фактическое состояние проекта соответствует срокам, заявленным в первоначальной проектной декларации, либо опережает их.
            • 4
          • Фактическое состояние проекта отстает от сроков, заявленных в первоначальной проектной декларации, не более чем на 20%.
            • 3
          • Фактическое состояние проекта отстает от сроков, заявленных в первоначальной проектной декларации, не более чем на 40%.
            • 2
          • Фактическое состояние проекта отстает от сроков, заявленных в первоначальной проектной декларации, более чем на 40%, разрешение на строительство однократно пролонгируется.
            • 1
          • Фактическое состояние проекта отстает от сроков, заявленных в первоначальной проектной декларации, более чем на 60%, разрешение на строительство двукратно пролонгируется.
            • 0
          • Любое из условий:
          • 1) Строительно-монтажные работы приостановлены более чем на 20 рабочих дней.
          • 2) Разрешение на строительство просрочено более двух сроков.
          • 3) Срок действия разрешения на строительство истек.
            • 6.Коммерческая востребованность проекта:
            • Баллы
            • Условие
              • 5
            • 1) Доля проданных объектов соответствует фактической стадии строительства, либо отличается от нее (+/-) не более чем на 20%.
            • 2) В структуре проданных квартир доля подрядных организаций и ИП, оказывающих услуги и работы по проекту, поставляющих материалы по количеству не превышает 5%.
            • 3) В структуре проданных квартир доля инвестиционных продаж (2 и более несмежных объектов у одного дольщика) по количеству не превышает 5%.
            • 4) Строительный проект аккредитован для выдачи ипотеки 3 и более банками из ТОП-10 по объемам выдачи ипотечных кредитов за предыдущий финансовый год.
            • 5) Продажи объектов осуществляют 3 и более агентств недвижимости, имеющих опыт работы более 3 лет, либо на основании эксклюзивного договора одно агентство недвижимости с опытом работы более 7 лет, на основании возмездного договора с застройщиком по единой согласованной цене.
              • 4
            • 1) Доля проданных объектов отстает от фактической стадии строительства, не более чем на 30%.
            • 2) В структуре проданных квартир доля подрядных организаций и ИП, оказывающих услуги и работы по проекту, поставляющих материалы по количеству не превышает 10%.
            • 3) В структуре проданных квартир доля инвестиционных продаж (2 и более несмежных объектов у одного дольщика) по количеству не превышает 10%.
            • 4) Строительный проект аккредитован для выдачи ипотеки 3 и более банками из ТОП-10 по объемам выдачи ипотечных кредитов за предыдущий финансовый год.
            • 5) Продажи объектов осуществляют 3 и более агентств недвижимости, имеющих опыт работы более 3 лет, либо на основании эксклюзивного договора одно агентство недвижимости с опытом работы более 7 лет, на основании возмездного договора с застройщиком по единой согласованной цене.
              • 3
            • 1) Доля проданных объектов отстает от фактической стадии строительства, не более чем на 40%.
            • 2) В структуре проданных квартир доля подрядных организаций и ИП, оказывающих услуги и работы по проекту, поставляющих материалы по количеству не превышает 20%.
            • 3) В структуре проданных квартир доля инвестиционных продаж (2 и более несмежных объектов у одного дольщика) по количеству не превышает 20%.
            • 4) Строительный проект аккредитован для выдачи ипотеки не более чем 2 банками из ТОП-10 по объемам выдачи ипотечных кредитов за предыдущий финансовый год.
            • 5) Продажи объектов осуществляют не более 2 агентств недвижимости, имеющих опыт работы более 3 лет, на основании возмездного договора с застройщиком по единой согласованной цене.
              • 2
            • 1) Доля проданных объектов отстает от фактической стадии строительства, не более чем на 50%.
            • 2) В структуре проданных квартир доля подрядных организаций и ИП, оказывающих услуги и работы по проекту, поставляющих материалы, включая инвестиционные продажи (2 и более несмежных объектов у одного дольщика) по количеству превышает 40%.
            • 3) Строительный проект аккредитован для выдачи ипотеки 2 и более банками из ТОП-10 по объемам выдачи ипотечных кредитов за предыдущий финансовый год.
              • 1
            • 1) Доля проданных объектов отстает от фактической стадии строительства, более чем на 50%.
            • 2) Строительный проект аккредитован для выдачи ипотеки не более чем одним банком из ТОП-10 по объемам выдачи ипотечных кредитов за предыдущий финансовый год.
              • 0
            • Любое из условий:
            • 1) Доля проданных объектов отстает от фактической стадии строительства, более чем на 80%.
            • 2) В ЕГРН отсутствуют записи о зарегистрированных ДДУ.
            • 3) Строительный проект не аккредитован ни одним банком для выдачи ипотеки.
            • Совет экспертов, состоящий из представителей агентств по продаже недвижимости, строительных компаний, банков, страховых компаний, профильных ведомств не реже 1 раза в год определяет показатель значимости каждого фактора (в %) исходя из текущей ситуации на рынке. Общая сумма показателей значимости составляет 100%. Далее Рейтинг новостроек Саратовской области складывается из общей таблицы значений, используемой в экспертной оценке вариантов инвестиционных решений:


              п/п

              Характеристика, фактор

              Показатель значимости

              Название (ID) строительного проекта (новостройки), количество баллов

              Интегральная оценка новостройки

              А

              Б

              В

              Г

              ...

              А

              Б

              В

              Г

              ...

              1

              2

              3

              4

              5

              6

              7

              8

              9

              (=3х4)

              10

              (=3х5)

              11

              (=3х6)

              12

              (=3х7)

              13

              1

              Надежность и стабильность Застройщика

              2

              Надежность и стабильность Генерального подрядчика

              3

              Надежность способа обеспечения обязательства застройщика по ДДУ

              4

              Информационная открытость и доступность строительного проекта

              5

              Соблюдение заявленных сроков реализации проекта

              6

              Коммерческая востребованность проекта

              Всего:

              100%

              -

              -

              -

              -

              -

              Виталий Смоляков, директор ООО «Бюро недвижимости Смолякофф».


Рекомендовано


Хоумстейджинг – Предпродажная подготовка объекта недвижимости
Хоумстейджинг – Предпродажная подготовка объекта недвижимости

Как продать квартиру выгодно и быстро: вложите минимум, получите
максимум.

15 июня 2015 г.
Продажа или сдача в аренду недвижимости.  Этап № 1 – «Кастинг риелторов»
Продажа или сдача в аренду недвижимости. Этап № 1 – «Кастинг риелторов»

В условиях длительной стагнации рынка недвижимости для продажи квартиры требуется совершать совершенно иные действия, чем это было в период активного рынка 2011-2014 годов, когда для того, чтобы правильно определить цену достаточно внимательно посмотреть на ближайших конкурентов и сравнить свою квартиру с ними. На падающем рынке задача гораздо сложнее: важно определить, где верхняя граница цены спроса и как позиционировать свой объект как можно ближе к ней. Именно в таких условиях услуги опытных риелторов приобретают особую значимость. О том, как выбрать лучшего агента, пойдет речь в этой статье.

12 авг. 2016 г.
Методика оценки степени надежности новостроек
Методика оценки степени надежности новостроек

Гильдия риэлторов «Союз Агентов Недвижимости» разработала методические рекомендации при проведении независимых исследований «Рейтинг новостроек региона», целью которых является предоставление оценки рисков строительных проектов в сфере жилищного строительства и их соответствия Федеральному законодательству о долевом строительстве.

07 марта 2018 г.