Продажа или сдача в аренду недвижимости.  Этап № 1 – «Кастинг риелторов»

Продажа или сдача в аренду недвижимости. Этап № 1 – «Кастинг риелторов»

В условиях длительной стагнации рынка недвижимости для продажи квартиры требуется совершать совершенно иные действия, чем это было в период активного рынка 2011-2014 годов, когда для того, чтобы правильно определить цену достаточно внимательно посмотреть на ближайших конкурентов и сравнить свою квартиру с ними. На падающем рынке задача гораздо сложнее: важно определить, где верхняя граница цены спроса и как позиционировать свой объект как можно ближе к ней. Именно в таких условиях услуги опытных риелторов приобретают особую значимость. О том, как выбрать лучшего агента, пойдет речь в этой статье.

В Саратове работает более 200 легальных риелторских фирм, технологии и методы работы которых довольно сильно отличаются.

Небольшие фирмы в среднем имеют в штате 3-5 агентов, как правило, с опытом работе более 3 лет, специализирующихся на индивидуальном подходе к каждому клиенту, либо на конкретном сегменте (квартиры в типовых домах, новостройки, дома, комнаты в коммунальных квартирах) или районе-микрорайоне (Заводской, Ленинский, центр, Солнечный и т.п.). Организационно-правовой формой таких фирм, в основном, является Индивидуальный Предприниматель, лидер данного коллектива, исторически такие коллективы образуются либо путем отделения группы единомышленников от более крупных агентств после 2-3 лет работы, либо, что значительно реже, путем объединения близких по взглядам агентов, которые проводили успешные совместные сделки. Сопровождение клиента на всех этапах оказания услуги от первой встречи до заключения сделки и передачи объекта покупателю занимается преимущественно один специалист.

Наиболее крупные риелторские компании Саратова имеют штат из более, чем 20 агентов, среди которых наиболее опытные (со стажем работы более 3 лет) составляют примерно 20% коллектива, работают преимущественно с постоянными клиентами, либо являются менеджерами (наставниками) для менее опытных агентов и контролируют работу младших товарищей. При этом доля стажерского состава (опыт работы от двухнедельного обучения до полугода) в таких фирмах достаточно высока – более 30% из-за высокой текучести кадров. Как правило, сопровождение клиента на разных этапах оказания услуги проводится несколькими сотрудниками - от стажера, который осуществляет осмотр/фотографирование объекта, до юриста и/или руководителя подразделения/предприятия на этапе заключения сделки.

Плюсы и минусы есть у каждой системы, однако для клиента, желающего получить риелторскую услугу важно выбрать надежную компанию и агента, с которым будет комфортно и выгодно продавать, а в дальнейшем покупать или обменивать недвижимость. Поэтому на данном этапе «кастинга риелторов» рекомендуется обратиться с заявками как в крупные, так и в мелкие агентства недвижимости.

Средняя стоимость услуг агентств недвижимости Саратова составляет 2-3% от стоимости продажи объекта и 50%-100% от размера месячной арендной платы при сдаче в аренду недвижимости. Работу агентства оплачивает заказчик – т.е. если обратился продавец или арендодатель за услугой по продаже или сдаче в аренду, то работу своего агентства оплачивает именно он. За меньшие комиссионные могут работать, как правило, только нелегальные самозанятые лица, либо агенты, не особо обеспеченные работой и/или не имеющие наработанных годами постоянных клиентов, что свидетельствует о снижении уровня их компетентности на постоянно изменяющемся рынке недвижимости.

При этом очень опытные, со стажем работы в сфере недвижимости более 5-8 лет, агенты по продаже в обоих типах фирм могут быть универсальными в плане сегментов и районов, но к лучшим из таких «попасть на прием» бывает довольно сложно, потому что они обеспечены работой с постоянными клиентами на месяцы перед, их уровень опыта и компетентности довольно высок, что позволяет продать или сдать в аренду любую недвижимость в любом месте. Стоимость услуги таких специалистов выше средней по рынку – 3-6% от стоимости продажи объекта, 100-200% от размера месячной арендной платы при сдаче в аренду недвижимости.

При продаже или сдаче в аренду недвижимости сэкономить время и получить максимум денег от реализации поможет агент, специализирующийся на данном микрорайоне и/или типе недвижимости, поскольку такие специалисты всегда «держат руку на пульсе», знают, какие объекты, когда и по какой цене продавались, были проданы и продаются сейчас – т.е. они хорошо осведомлены о конкурентных предложениях, могут рекомендовать наиболее правильную (с учетом пожеланий продавца и возможностей покупателей) стартовую цену продажи, чтобы объект был реализован в течение двух-трех месяцев.

Начиная решение своего квартирного вопроса, клиенты часто пользуются рекомендациями знакомых, данными интернет, сайтами отзывов, общими справочниками. Итак, как найти лучшего из лучших агентов для решения своего жилищного вопроса:

1)Рекомендации знакомых и родственников – телефон, фамилия, имя, название фирмы агента, а также кому, с какой недвижимостью по какому адресу он ранее оказал услугу и при этом ваши знакомые остались довольны.

2)Находим объявления по продаже/сдаче в аренду похожих объектов недвижимости желательно в соседних домах – телефон, фамилия, имя, название фирмы, адрес и цена продаваемых объектов.

3)Находим на сайте мультилистинговой системы Саратова (http://saratov.nmls.ru/firms/pl64/page1.php) список агентств и можем выбрать те, в которых имеются в реализации схожие объекты в данном районе, либо агентов с личными фото и сходными объектами, также фиксируем контакты.

4)Находим на сайтах отзывов понравившиеся фирмы и агентов – при этом будьте внимательны, иногда отзывы бывают «заказными», но их не сложно отличить от истинных. Вписываем – телефон, фамилия, имя, название фирмы.

5)Просто бороздим просторы интернета и выбираем те, что понравились.

Таким образом должен получиться список из примерно 5-10 агентств и/или агентов, из которых нужно выбрать 2-3, с которыми уже будем назначать встречи. Звоним в агентства или агентам и рассказываем свои потребности в услугах, при себе желательно иметь документы на недвижимость, чтобы ответить на вопросы специалистов об оформленных правах не недвижимость и технических характеристиках объекта. В результате для последующего анализа в процессе разговора фиксируем следующие данные в таблице:

Параметр оценки

Фирма 1

Фирма 2

Фирма 3

Фирма 4

Фирма 5

1

С вами познакомились? Как?

2

Могут ли оказать вам услуги, а также как планируют это сделать, технология? В какие сроки?

3

Как определяется примерная стоимость вашей недвижимости – спросили вас сколько хотите, назвали сразу «вилку цен» или предложили технологию по ее определению?

4

Какой размер комиссионных?

Как и когда оплачиваются?

5

Что особенно понравилось в общении с агентом?

6

Что не понравилось?

7

Предложили заключить договор? На каких условиях (простой, эксклюзивный)?

8

Согласились бы вы работать с таким агентом? Почему?

После телефонных переговоров с агентами у вас, скорее всего, возникнет желание работать с 2-3 фирмами, с ними потом и договариваемся о встрече – в их офисе, куда вы можете прийти и удостовериться, что фирма имеет свое офисное пространство, посмотреть учредительные документы, взять шаблон договора оказания услуг для изучения дома и консультации с другим специалистом. Будьте готовы к тому, что некоторые агенты не смогут сразу в максимально быстрые сроки назначить с вами встречу из-за своего плотного графика, при этом увидеться со стажерами вы сможете очень быстро.

После встречи с агентами, некоторые из них, которые не соответствуют вашим требованиям, могут отсеяться, это вполне нормально. А тех, кто остался пригласите на осмотр/фотографирование своей недвижимости, ведь вы уже побывали в «их доме» и уровень вашего доверия повысился.

После осмотра профессиональный агент представит вам на согласование рекомендуемую стартовую цену вашей недвижимости и сообщит основания своих выводов – обычно это анализ конкурентных предложений, включающий как стандартные характеристики с адресами и ценой, а также срок их экспозиции (сколько по времени они уже продаются и как по времени изменялась их цена – соответственно, чем дольше объект не продан, тем выше рынка была его изначальная цена).

Наступает момент Х – вам необходимо выбрать, с кем работать дальше, причем выбрать одно агентство, чтобы оно работало на вас для вашей выгоды. Конкуренция между агентами закачивается при подписании договора с клиентом. Если клиент планирует работать с несколькими агентами, то таким образом он продлевает конкуренцию между агентами – это продлевает срок продажи, и в этом случае для достижения результата (совершения сделки и получения комиссионных) агенты будут стараться предлагать вашу недвижимость по как можно нижней цене, иногда такие дисконты могут достигать 5-10% (через пару месяцев вам могут позвонить и сказать, что, например, за 2.5 млн. руб. нет покупателей, но есть один, у которого есть 2.25 млн. руб., расчет в течение недели), а это уже минус вашему бюджету

Перед окончательным выбором агентства, проанализируйте всю информацию – проверьте в реестре ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы по ИНН фирмы, действующая ли она, есть ли виды деятельности, связанные с оказанием услуг при продаже недвижимости, есть в отношении организации судебные производства, все условия агентского договора, наличие штрафных санкций и ответственности сторон. И самое главное – насколько профессионален ваш агент, какими технологиями и инструментами он будет пользоваться (подготовка объекта к реализации, анализ готовности документов к сделке, предложения по альтернативным вариантам, или предлагает просто рекламу на сайтах, что очень мало – только 30% от потенциального потока покупателей) – ведь именно он будет презентовать ваш объект покупателям, и от того, как хорошо он продал свои услуги вам, будет зависеть успех продажи вашей недвижимости.

Рекомендовано


Хоумстейджинг – Предпродажная подготовка объекта недвижимости
Хоумстейджинг – Предпродажная подготовка объекта недвижимости

Как продать квартиру выгодно и быстро: вложите минимум, получите
максимум.

15 июня 2015 г.
Продажа или сдача в аренду недвижимости.  Этап № 1 – «Кастинг риелторов»
Продажа или сдача в аренду недвижимости. Этап № 1 – «Кастинг риелторов»

В условиях длительной стагнации рынка недвижимости для продажи квартиры требуется совершать совершенно иные действия, чем это было в период активного рынка 2011-2014 годов, когда для того, чтобы правильно определить цену достаточно внимательно посмотреть на ближайших конкурентов и сравнить свою квартиру с ними. На падающем рынке задача гораздо сложнее: важно определить, где верхняя граница цены спроса и как позиционировать свой объект как можно ближе к ней. Именно в таких условиях услуги опытных риелторов приобретают особую значимость. О том, как выбрать лучшего агента, пойдет речь в этой статье.

12 авг. 2016 г.
Методика оценки степени надежности новостроек
Методика оценки степени надежности новостроек

Гильдия риэлторов «Союз Агентов Недвижимости» разработала методические рекомендации при проведении независимых исследований «Рейтинг новостроек региона», целью которых является предоставление оценки рисков строительных проектов в сфере жилищного строительства и их соответствия Федеральному законодательству о долевом строительстве.

07 марта 2018 г.