Продажа или сдача в аренду недвижимости.  Этап № 1 – «Кастинг риелторов»

Продажа или сдача в аренду недвижимости. Этап № 1 – «Кастинг риелторов»

В условиях длительной стагнации рынка недвижимости для продажи квартиры требуется совершать совершенно иные действия, чем это было в период активного рынка 2011-2014 годов, когда для того, чтобы правильно определить цену достаточно внимательно посмотреть на ближайших конкурентов и сравнить свою квартиру с ними. На падающем рынке задача гораздо сложнее: важно определить, где верхняя граница цены спроса и как позиционировать свой объект как можно ближе к ней. Именно в таких условиях услуги опытных риелторов приобретают особую значимость. О том, как выбрать лучшего агента, пойдет речь в этой статье.

В Саратове работает более 200 легальных риелторских фирм, технологии и методы работы которых довольно сильно отличаются.

Небольшие фирмы в среднем имеют в штате 3-5 агентов, как правило, с опытом работе более 3 лет, специализирующихся на индивидуальном подходе к каждому клиенту, либо на конкретном сегменте (квартиры в типовых домах, новостройки, дома, комнаты в коммунальных квартирах) или районе-микрорайоне (Заводской, Ленинский, центр, Солнечный и т.п.). Организационно-правовой формой таких фирм, в основном, является Индивидуальный Предприниматель, лидер данного коллектива, исторически такие коллективы образуются либо путем отделения группы единомышленников от более крупных агентств после 2-3 лет работы, либо, что значительно реже, путем объединения близких по взглядам агентов, которые проводили успешные совместные сделки. Сопровождение клиента на всех этапах оказания услуги от первой встречи до заключения сделки и передачи объекта покупателю занимается преимущественно один специалист.

Наиболее крупные риелторские компании Саратова имеют штат из более, чем 20 агентов, среди которых наиболее опытные (со стажем работы более 3 лет) составляют примерно 20% коллектива, работают преимущественно с постоянными клиентами, либо являются менеджерами (наставниками) для менее опытных агентов и контролируют работу младших товарищей. При этом доля стажерского состава (опыт работы от двухнедельного обучения до полугода) в таких фирмах достаточно высока – более 30% из-за высокой текучести кадров. Как правило, сопровождение клиента на разных этапах оказания услуги проводится несколькими сотрудниками - от стажера, который осуществляет осмотр/фотографирование объекта, до юриста и/или руководителя подразделения/предприятия на этапе заключения сделки.

Плюсы и минусы есть у каждой системы, однако для клиента, желающего получить риелторскую услугу важно выбрать надежную компанию и агента, с которым будет комфортно и выгодно продавать, а в дальнейшем покупать или обменивать недвижимость. Поэтому на данном этапе «кастинга риелторов» рекомендуется обратиться с заявками как в крупные, так и в мелкие агентства недвижимости.

Средняя стоимость услуг агентств недвижимости Саратова составляет 2-3% от стоимости продажи объекта и 50%-100% от размера месячной арендной платы при сдаче в аренду недвижимости. Работу агентства оплачивает заказчик – т.е. если обратился продавец или арендодатель за услугой по продаже или сдаче в аренду, то работу своего агентства оплачивает именно он. За меньшие комиссионные могут работать, как правило, только нелегальные самозанятые лица, либо агенты, не особо обеспеченные работой и/или не имеющие наработанных годами постоянных клиентов, что свидетельствует о снижении уровня их компетентности на постоянно изменяющемся рынке недвижимости.

При этом очень опытные, со стажем работы в сфере недвижимости более 5-8 лет, агенты по продаже в обоих типах фирм могут быть универсальными в плане сегментов и районов, но к лучшим из таких «попасть на прием» бывает довольно сложно, потому что они обеспечены работой с постоянными клиентами на месяцы перед, их уровень опыта и компетентности довольно высок, что позволяет продать или сдать в аренду любую недвижимость в любом месте. Стоимость услуги таких специалистов выше средней по рынку – 3-6% от стоимости продажи объекта, 100-200% от размера месячной арендной платы при сдаче в аренду недвижимости.

При продаже или сдаче в аренду недвижимости сэкономить время и получить максимум денег от реализации поможет агент, специализирующийся на данном микрорайоне и/или типе недвижимости, поскольку такие специалисты всегда «держат руку на пульсе», знают, какие объекты, когда и по какой цене продавались, были проданы и продаются сейчас – т.е. они хорошо осведомлены о конкурентных предложениях, могут рекомендовать наиболее правильную (с учетом пожеланий продавца и возможностей покупателей) стартовую цену продажи, чтобы объект был реализован в течение двух-трех месяцев.

Начиная решение своего квартирного вопроса, клиенты часто пользуются рекомендациями знакомых, данными интернет, сайтами отзывов, общими справочниками. Итак, как найти лучшего из лучших агентов для решения своего жилищного вопроса:

1)Рекомендации знакомых и родственников – телефон, фамилия, имя, название фирмы агента, а также кому, с какой недвижимостью по какому адресу он ранее оказал услугу и при этом ваши знакомые остались довольны.

2)Находим объявления по продаже/сдаче в аренду похожих объектов недвижимости желательно в соседних домах – телефон, фамилия, имя, название фирмы, адрес и цена продаваемых объектов.

3)Находим на сайте мультилистинговой системы Саратова (http://saratov.nmls.ru/firms/pl64/page1.php) список агентств и можем выбрать те, в которых имеются в реализации схожие объекты в данном районе, либо агентов с личными фото и сходными объектами, также фиксируем контакты.

4)Находим на сайтах отзывов понравившиеся фирмы и агентов – при этом будьте внимательны, иногда отзывы бывают «заказными», но их не сложно отличить от истинных. Вписываем – телефон, фамилия, имя, название фирмы.

5)Просто бороздим просторы интернета и выбираем те, что понравились.

Таким образом должен получиться список из примерно 5-10 агентств и/или агентов, из которых нужно выбрать 2-3, с которыми уже будем назначать встречи. Звоним в агентства или агентам и рассказываем свои потребности в услугах, при себе желательно иметь документы на недвижимость, чтобы ответить на вопросы специалистов об оформленных правах не недвижимость и технических характеристиках объекта. В результате для последующего анализа в процессе разговора фиксируем следующие данные в таблице:

Параметр оценки

Фирма 1

Фирма 2

Фирма 3

Фирма 4

Фирма 5

1

С вами познакомились? Как?

2

Могут ли оказать вам услуги, а также как планируют это сделать, технология? В какие сроки?

3

Как определяется примерная стоимость вашей недвижимости – спросили вас сколько хотите, назвали сразу «вилку цен» или предложили технологию по ее определению?

4

Какой размер комиссионных?

Как и когда оплачиваются?

5

Что особенно понравилось в общении с агентом?

6

Что не понравилось?

7

Предложили заключить договор? На каких условиях (простой, эксклюзивный)?

8

Согласились бы вы работать с таким агентом? Почему?

После телефонных переговоров с агентами у вас, скорее всего, возникнет желание работать с 2-3 фирмами, с ними потом и договариваемся о встрече – в их офисе, куда вы можете прийти и удостовериться, что фирма имеет свое офисное пространство, посмотреть учредительные документы, взять шаблон договора оказания услуг для изучения дома и консультации с другим специалистом. Будьте готовы к тому, что некоторые агенты не смогут сразу в максимально быстрые сроки назначить с вами встречу из-за своего плотного графика, при этом увидеться со стажерами вы сможете очень быстро.

После встречи с агентами, некоторые из них, которые не соответствуют вашим требованиям, могут отсеяться, это вполне нормально. А тех, кто остался пригласите на осмотр/фотографирование своей недвижимости, ведь вы уже побывали в «их доме» и уровень вашего доверия повысился.

После осмотра профессиональный агент представит вам на согласование рекомендуемую стартовую цену вашей недвижимости и сообщит основания своих выводов – обычно это анализ конкурентных предложений, включающий как стандартные характеристики с адресами и ценой, а также срок их экспозиции (сколько по времени они уже продаются и как по времени изменялась их цена – соответственно, чем дольше объект не продан, тем выше рынка была его изначальная цена).

Наступает момент Х – вам необходимо выбрать, с кем работать дальше, причем выбрать одно агентство, чтобы оно работало на вас для вашей выгоды. Конкуренция между агентами закачивается при подписании договора с клиентом. Если клиент планирует работать с несколькими агентами, то таким образом он продлевает конкуренцию между агентами – это продлевает срок продажи, и в этом случае для достижения результата (совершения сделки и получения комиссионных) агенты будут стараться предлагать вашу недвижимость по как можно нижней цене, иногда такие дисконты могут достигать 5-10% (через пару месяцев вам могут позвонить и сказать, что, например, за 2.5 млн. руб. нет покупателей, но есть один, у которого есть 2.25 млн. руб., расчет в течение недели), а это уже минус вашему бюджету

Перед окончательным выбором агентства, проанализируйте всю информацию – проверьте в реестре ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы по ИНН фирмы, действующая ли она, есть ли виды деятельности, связанные с оказанием услуг при продаже недвижимости, есть в отношении организации судебные производства, все условия агентского договора, наличие штрафных санкций и ответственности сторон. И самое главное – насколько профессионален ваш агент, какими технологиями и инструментами он будет пользоваться (подготовка объекта к реализации, анализ готовности документов к сделке, предложения по альтернативным вариантам, или предлагает просто рекламу на сайтах, что очень мало – только 30% от потенциального потока покупателей) – ведь именно он будет презентовать ваш объект покупателям, и от того, как хорошо он продал свои услуги вам, будет зависеть успех продажи вашей недвижимости.

Рекомендовано


Хоумстейджинг – Предпродажная подготовка объекта недвижимости
Хоумстейджинг – Предпродажная подготовка объекта недвижимости

Как продать квартиру выгодно и быстро: вложите минимум, получите
максимум.

15.06.2015
Продажа или сдача в аренду недвижимости.  Этап № 1 – «Кастинг риелторов»
Продажа или сдача в аренду недвижимости. Этап № 1 – «Кастинг риелторов»

В условиях длительной стагнации рынка недвижимости для продажи квартиры требуется совершать совершенно иные действия, чем это было в период активного рынка 2011-2014 годов, когда для того, чтобы правильно определить цену достаточно внимательно посмотреть на ближайших конкурентов и сравнить свою квартиру с ними. На падающем рынке задача гораздо сложнее: важно определить, где верхняя граница цены спроса и как позиционировать свой объект как можно ближе к ней. Именно в таких условиях услуги опытных риелторов приобретают особую значимость. О том, как выбрать лучшего агента, пойдет речь в этой статье.

12.08.2016